Konflikt ze współwłaścicielem? – Przeczytaj jakie są możliwe rozwiązania

Współwłasność to sytuacja, gdy prawo własności przysługuje kilku osobom w stosunku do jednej rzeczy – ruchomej (np. samochodu) lub nieruchomej (np. działka gruntu). Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną zostały przedstawione tutaj: http://www.adwokatzamirska.pl/zarzad-rzecza-wspolna/, natomiast niniejszy wpis poświęcony będzie możliwym rozwiązaniom sytuacji, gdy powstanie konflikt ze współwłaścicielem i   brak jest możliwości osiągnięcia porozumienia. Część rozwiązań została już opisana we wskazanym powyżej wpisie, co zostanie skrótowo przedstawione również w tym miejscu. Zachęcam do przeczytania poniższego wpisu aby i ustalenia, jakie środki prawne przysługują w poszczególnych sprawach.

1. Sądowe upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu

Dokonywania czynności zwykłego zarządu wymaga zgody większości współwłaścicieli, w razie jej braku każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie upoważnienia do przeprowadzenia konkretnie określonej czynności np. podłączenia do sieci energetycznej.

2. Sądowe upoważnienie do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

Rozporządzanie rzeczą wspólną czyli np. wynajem, obciążenie hipoteką, sprzedaż, a także czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu np. przebudowa, czy inne trwałe ingerencje w rzecz wspólną, wymagają jednomyślności – zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie potrafią oni osiągnąć porozumienia, możliwe jest poszukiwanie rozstrzygnięcia na drodze sądowej. Wniosek do sądu w tym przedmiocie kierują współwłaściciele, których udziały wynoszą razem co najmniej połowę. Sąd rozpoznając ich żądanie, bierze pod uwagę cel planowanej spornej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

3. Czynność rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może domagać się, by sąd zakazał przeprowadzenia tej czynności, odroczył jej wykonanie lub zmodyfikował jej zakres. Uprawnienie to dotyczy tylko czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu, bowiem do nich przepisy wymagają zgodnej większości, i tylko czynności rażąco sprzecznych z zasadami prawidłowego zarządu, wprowadzają więc ochronę rzeczy mającą na celu racjonalną gospodarkę i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym.

4. Zarządca

Często dobrym sposobem na rozwiązanie konfliktów między współwłaścicielami jest powierzenie zarządu rzeczą wspólną podmiotowi trzeciemu – osobie fizycznej posiadającej licencję zarządcy bądź osobie prawnej prowadzącej w tym zakresie wyspecjalizowaną działalność gospodarczą.

Powołanie zarządcy strony mogą dokonać wspólnie na drodze pozasądowej, jeśli są w stanie osiągnąć porozumienie co do wyboru konkretnego podmiotu, zakresu jego usług i związanych z tym kosztów, zawierając z daną firmą umowę o zarząd nieruchomością.

W razie braku możliwości osiągnięcia porozumienia co do samego powierzenia zarządu osobie trzeciej, wyboru konkretnego podmiotu, a także jeżeli współwłaściciele nie potrafią porozumieć się w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu, lub jeżeli krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z takim wnioskiem do sądu.

5. Podział sposobu korzystania z rzeczy

Współwłaściciele mogą, niezależnie od reguł wynikających z przytoczonych powyżej przepisów prawa, wprowadzić własne zasady korzystania z rzeczy wspólnej w drodze umowy. Umowa ta może mieć formę ustną lub pisemną, dla jej ważności nie jest konieczne zachowanie formy szczególnej (np. notarialnej), co jednak istotne, musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli.

W literaturze podział ten często funkcjonuje pod nazwą podziału quoad usum i polega na tym, że współwłaściciele umownie określają w jaki sposób tj. w jakim zakresie każdy z nich będzie posiadał rzecz i z niej korzystał.

Przykład:

jeden ze współwłaścicieli będzie zajmował parter domu, a drugi piętro, bądź określone pomieszczenia w mieszkaniu, jeździł samochodem w dni parzyste itp.

Współwłaściciele mogą też ustalić, który z nich w jakim zakresie będzie pobierał pożytki z rzeczy (które co do zasady powinny przydać według wielkości udziałów),  a także np. powierzyć wyłączne posiadanie jednemu z nich, a drugiemu – wyłączne prawo pobierania pożytków.

6. Zniesienie współwłasności

Ostatecznym rozwiązaniem konfliktów między współwłaścicielami i brakiem możliwości współdziałania przez nich w zgodnym wykonywaniu przysługującego im wspólnie prawa własności jest zniesienie współwłasności, czyli doprowadzenie do sytuacji, w której własność rzeczy przysługuje tylko jednemu ze współwłaścicieli, a pozostali otrzymują w formie pieniężnej spłatę odpowiadającą wielkości ich udziału w rzeczy, bądź następuje fizyczny podział rzeczy wspólnej w ten sposób, że np. z jednej nieruchomości zostają wydzielone mniejsze działki i każdy ze współwłaścicieli otrzymuje jedną na wyłączną własność, bądź rzecz wspólna zostaje sprzedana, a współwłaściciele dzielą się uzyskaną ceną sprzedaży.

Zagadnienie to zostanie dokładnie omówione w kolejnym wpisie, serdecznie zapraszam do lektury!