Współwłasność to sytuacja, gdy prawo własności przysługuje kilku osobom w stosunku do jednej rzeczy – ruchomej (np. samochodu) lub nieruchomej (np. działka gruntu). Ogólne zasady zarządu rzeczą wspólną zostały przedstawione tutaj: http://www.adwokatzamirska.pl/zarzad-rzecza-wspolna/, natomiast niniejszy wpis poświęcony będzie możliwym rozwiązaniom sytuacji, gdy powstanie konflikt ze współwłaścicielem i brak jest możliwości osiągnięcia porozumienia. Część rozwiązań została już opisana we wskazanym powyżej wpisie, co zostanie skrótowo przedstawione również w tym miejscu. Zachęcam do przeczytania poniższego wpisu aby i ustalenia, jakie środki prawne przysługują w poszczególnych sprawach.
-
Sądowe upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu
Dokonywania czynności zwykłego zarządu wymaga zgody większości współwłaścicieli, w razie jej braku każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie upoważnienia do przeprowadzenia konkretnie określonej czynności np. podłączenia do sieci energetycznej.
-
Sądowe upoważnienie do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
Rozporządzanie rzeczą wspólną czyli np. wynajem, obciążenie hipoteką, sprzedaż, a także czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu np. przebudowa, czy inne trwałe ingerencje w rzecz wspólną, wymagają jednomyślności – zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie potrafią oni osiągnąć porozumienia, możliwe jest poszukiwanie rozstrzygnięcia na drodze sądowej. Wniosek do sądu w tym przedmiocie kierują współwłaściciele, których udziały wynoszą razem co najmniej połowę. Sąd rozpoznając ich żądanie, bierze pod uwagę cel planowanej spornej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
-
Czynność rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może domagać się, by sąd zakazał przeprowadzenia tej czynności, odroczył jej wykonanie lub zmodyfikował jej zakres. Uprawnienie to dotyczy tylko czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu, bowiem do nich przepisy wymagają zgodnej większości, i tylko czynności rażąco sprzecznych z zasadami prawidłowego zarządu, wprowadzają więc ochronę rzeczy mającą na celu racjonalną gospodarkę i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym.
-
Zarządca
Często dobrym sposobem na rozwiązanie konfliktów między współwłaścicielami jest powierzenie zarządu rzeczą wspólną podmiotowi trzeciemu – osobie fizycznej posiadającej licencję zarządcy bądź osobie prawnej prowadzącej w tym zakresie wyspecjalizowaną działalność gospodarczą.
Powołanie zarządcy strony mogą dokonać wspólnie na drodze pozasądowej, jeśli są w stanie osiągnąć porozumienie co do wyboru konkretnego podmiotu, zakresu jego usług i związanych z tym kosztów, zawierając z daną firmą umowę o zarząd nieruchomością.
W razie braku możliwości osiągnięcia porozumienia co do samego powierzenia zarządu osobie trzeciej, wyboru konkretnego podmiotu, a także jeżeli współwłaściciele nie potrafią porozumieć się w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu, lub jeżeli krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z takim wnioskiem do sądu.
-
Podział sposobu korzystania z rzeczy
Współwłaściciele mogą, niezależnie od reguł wynikających z przytoczonych powyżej przepisów prawa, wprowadzić własne zasady korzystania z rzeczy wspólnej w drodze umowy. Umowa ta może mieć formę ustną lub pisemną, dla jej ważności nie jest konieczne zachowanie formy szczególnej (np. notarialnej), co jednak istotne, musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli.
W literaturze podział ten często funkcjonuje pod nazwą podziału quoad usum i polega na tym, że współwłaściciele umownie określają w jaki sposób tj. w jakim zakresie każdy z nich będzie posiadał rzecz i z niej korzystał.
Przykład:
jeden ze współwłaścicieli będzie zajmował parter domu, a drugi piętro, bądź określone pomieszczenia w mieszkaniu, jeździł samochodem w dni parzyste itp.
Współwłaściciele mogą też ustalić, który z nich w jakim zakresie będzie pobierał pożytki z rzeczy (które co do zasady powinny przydać według wielkości udziałów), a także np. powierzyć wyłączne posiadanie jednemu z nich, a drugiemu – wyłączne prawo pobierania pożytków.
-
Zniesienie współwłasności
Ostatecznym rozwiązaniem konfliktów między współwłaścicielami i brakiem możliwości współdziałania przez nich w zgodnym wykonywaniu przysługującego im wspólnie prawa własności jest zniesienie współwłasności, czyli doprowadzenie do sytuacji, w której własność rzeczy przysługuje tylko jednemu ze współwłaścicieli, a pozostali otrzymują w formie pieniężnej spłatę odpowiadającą wielkości ich udziału w rzeczy, bądź następuje fizyczny podział rzeczy wspólnej w ten sposób, że np. z jednej nieruchomości zostają wydzielone mniejsze działki i każdy ze współwłaścicieli otrzymuje jedną na wyłączną własność, bądź rzecz wspólna zostaje sprzedana, a współwłaściciele dzielą się uzyskaną ceną sprzedaży.
Zagadnienie to zostanie dokładnie omówione w kolejnym wpisie, serdecznie zapraszam do lektury!
- Tagi:
- czynność rażąco sprzeczna
- czynności przekraczające zwykły zarząd
- czynności zwykłego zarządu
- konflikt ze współwłaścicielem
- podział quoad usum
- podział rzeczy wspólnej
- prawo cywilne
- prawo rzeczowe
- współwłasność
- współwłasność kc
- współwłasność kodeks cywilny
- zarząd rzeczą wspólną
- zarządca
- zasady zarządu rzeczą wspólną
- zniesienie współwłasności