służebność drogi koniecznej

Kiedy służebność drogi koniecznej jest potrzebna?


Każda nieruchomość, aby mogła być prawidłowo wykorzystywana, powinna mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Jeżeli działka nie jest w żaden sposób skomunikowana z drogą publiczną, wówczas jej właściciel ma prawo domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej, która polega na tym, że odpowiednio wybrana nieruchomość posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej zostaje obciążona prawem przechodu i przejazdu na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi.


Co ważne, służebność jest prawem rzeczowym, co oznacza, że wywołuje ono skutki bezpośrednio w odniesieniu do nieruchomości, zarówno obciążonej, jak i władnącej (czyli tej, na rzecz której droga konieczna jest ustanawiana), względem ich każdoczesnego właściciela. Inaczej mówiąc, niezależnie od zmian właścicielskich po jednej bądź po drugiej stronie, służebność dalej istnieje i przechodzi na rzecz kolejnych właścicieli. W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej, właściciel nieruchomości uprawnionej (władnącej) nie musi więc martwić się, że straci służebność i zostanie pozbawiony dostępu do drogi publicznej.


Należy pamiętać o tym, że służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za jednorazowym wynagrodzeniem należnym właścicielowi nieruchomości obciążonej, chyba że wyrazi on zgodę na służebność nieodpłatną. Takie oświadczenie powinno być zawarte w treści aktu notarialnego lub w protokole sądowym. Płatność wynagrodzenia może następować ratalnie.

Sposób ustanowienia służebności drogi koniecznej

Droga konieczna może być ustanowiona w formie umowy między właścicielami dwóch nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. W razie braku porozumienia między nimi, konieczne będzie złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości, w czym pomoże kancelaria prawna. Czasami działkę władnącą od drogi publicznej oddziela tylko jedna działka sąsiednia, a czasami potrzebne jest wytyczenie drogi koniecznej na dłuższym odcinku przez kilka kolejnych nieruchomości. Drugim sposobem uzyskania drogi koniecznej jest droga sądowa, której przebieg przedstawiam poniżej.

Sądowe ustanowienie drogi koniecznej

Postępowanie sądowe, którego celem jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, wymaga zlecenia wydania opinii przez geodetę powołanego przez sąd, który dokonuje analizy możliwych rozwiązań i zwykle przedstawia projekt kilku wariantów przebiegu drogi koniecznej, mając na uwadze ukształtowanie terenu, usytuowanie działki władnącej (uprawnionej), jej zagospodarowanie i przeznaczenie, a także sposób zagospodarowania działek sąsiednich posiadających dostęp do drogi publicznej. Właściciele wszystkich działek, przez teren których droga konieczna potencjalnie może przebiegać, powinni wziąć udział w postępowaniu i przedstawić swoje stanowisko.


Kolejnym etapem postępowania w przedmiocie drogi koniecznej jest zlecenie przez sąd opinii rzeczoznawcy majątkowego, który obliczy wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za to, że będzie musiał znosić użytkowanie swojej nieruchomości przez właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Wysokość wynagrodzenia zależy od parametrów drogi koniecznej (jej długości i szerokości) oraz uciążliwości, jaką jej budowa będzie powodować dla właściciela nieruchomości obciążonej (np. może obejmować też koszt rozebrania bądź przestawienia jakiegoś obiektu znajdującego się na działce w celu wydzielenia traktu służebności).


Decyzję o ostatecznym przebiegu służebności drogi koniecznej podejmuje sąd w końcowym rozstrzygnięciu, uwzględniając z jednej strony potrzeby nieruchomości uprawnionej, pozbawionej dostępu do drogi publicznej, a z drugiej – założeniem, że droga konieczna ma stanowić jak najmniejsze obciążenie dla nieruchomości, po której będzie przebiegać. Celem postępowania, o czym należy pamiętać, nie jest ustanowienie najlepszego dojazdu do działki, lecz dojazdu odpowiedniego, a więc takiego, który pozwoli na zaspokojenie potrzeb komunikacyjnych, ale nie będzie rozwiązaniem najbardziej komfortowym dla nieruchomości uprawnionej.


Postępowanie sądowe składa się więc z kilku etapów i w razie konieczności poprowadzenia służebności drogi koniecznej przez wiele gruntów, może okazać się bardzo kosztowne, czasochłonne i skomplikowane, pomoc doświadczonego adwokata będzie wtedy niezbędna. Jeśli potrzebują Państwo zapewnić sobie dostęp do drogi publicznej, a porozumienie z sąsiadami jest utrudnione, zapraszam do kontaktu!

Zostaw komentarz: