dom

Zniesienie współwłasności jest trybem postępowania, w wyniku którego ustala się, kto stanie się jedynym właścicielem rzeczy należącej do kilku osób bądź w jaki sposób rzecz ta zostanie podzielona tak, by żadna jej część nie była wspólna. Współwłasnością może być objęta ruchomość (np. samochód) albo nieruchomość (np. działka gruntu). W razie porozumienia między stronami co do wszystkich istotnych kwestii, takich jak wartość wspólnego prawa, zniesienie współwłasności można przeprowadzić poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego (brak zachowania formy notarialnej powoduje nieważność umowy).


W razie braku porozumienia obecnych współwłaścicieli, jeśli inne prawne sposoby rozwiązywania sporów między współwłaścicielami (opisane przeze mnie tutaj) zawiodły lub po prostu jeden ze współwłaścicieli nie chce dłużej posiadać określonej rzeczy, np. z uwagi na konieczność zapłaty podatku od nieruchomości, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Wówczas, zwłaszcza w sprawach o skomplikowanym stanie faktycznym czy prawnym, warto skorzystać z pomocy adwokata, który ma doświadczenie w prowadzeniu tego typu spraw i wyjaśni wszelkie zawiłości prawne.

Sposoby zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy sposoby: poprzez fizyczny podział rzeczy, przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli; wreszcie, najmniej korzystny dla stron trzeci sposób polega na zleceniu komornikowi sądowemu wycenę, a następnie sprzedaż rzeczy wspólnej.


  • Podział fizyczny rzeczy wspólnej


Podział fizyczny rzecz wspólnej nie jest możliwy, jeżeli pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, a także, jeśli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Konieczność dochowania tych warunków powoduje, że podział rzeczy wspólnej nie będzie powodował pokrzywdzenia żadnego ze współwłaścicieli, a otrzymany przez niego fragment nie będzie bezużyteczny lub bezwartościowy, co mogłoby zniechęcać od decyzji o wyjściu ze współwłasności.


Podział fizyczny budynku może być wykluczony, jeśli wydzielenie kilku niezależnych od siebie części nie będzie możliwe. Często zdarzają się też sytuacje, w których na wyłączną własność współwłaściciele otrzymują jedynie poszczególne pomieszczenia w budynku, a części wspólne, takie jak wejście, klatka schodowa, elewacja, dach itp. pozostają nadal we współwłasności. Wadą tego rozwiązania może więc być sytuacja, w której zniesienie współwłasności nie pozwoli na całkowite rozłączenie się dotychczasowych współwłaścicieli, którzy nadal będą musieli współpracować ze sobą w odniesieniu do przypadających im części wspólnych budynku. Jeśli osoby te są ze sobą skonfliktowane, sytuacja ta może stać się źródłem kolejnych nieporozumień i przyczynić się do zaostrzenia sporu.


Przy podziale fizycznym nieruchomości należy pamiętać o tym, że każda z nowo utworzonych działek musi mieć zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej, co można uzyskać albo poprzez ustanowienie stosownych służebności, albo poprzez wydzielenie wspólnej działki drogowej.


Przy podziale fizycznym rzeczy sąd może zasądzić spłaty lub dopłaty.


  • Spłata – kiedy współwłaściciel otrzyma większy fragment rzeczy wspólnej niż posiadany przez niego udział w prawie, wyrażony ułamkiem, jest zobowiązany do wyrównania różnicy poprzez zapłatę odpowiednich kwot na rzecz tych współwłaścicieli, kosztem których otrzymał prawo ponad swój udział.
  • Dopłata – gdy w wyniku podziału współwłaściciel otrzyma fragment rzeczy wspólnej o wartości mniejszej niż wartość należnego mu udziału, pozostali współwłaściciele, którzy otrzymali więcej, są zobowiązani wyrównać powstałą w ten sposób różnicę.


  • Przyznanie na wyłączną własność


Powszechnie stosowanym, obok fizycznego podziału rzeczy wspólnej, sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu tylko ze współwłaścicieli, przy czym ma on wówczas obowiązek zapłaty pozostałym współwłaścicielom kwot odpowiadających wartości przypadającego im udziału w prawie. Kluczową kwestią jest więc właściwa wycena wartości wspólnego prawa, a także uzasadnienie i udowodnienie w toku procesu, z jakich przyczyn pozostali współwłaściciele mieliby zostać pozbawieni udziału w rzeczy wspólnej, tak, aby wydane przez sąd rozstrzygnięcie odpowiadało poczuciu sprawiedliwości i zasadom współżycia społecznego.


  • Sprzedaż rzeczy wspólnej


Sprzedaż rzeczy wspólnej może nastąpić zarówno w ramach postępowania sądowego, jak i poza nim, jednak wówczas współwłaściciele muszą być zgodni co do ceny sprzedaży, znaleźć nabywcę i – jeśli przedmiotem ich prawa jest nieruchomość – wspólnie udać się do notariusza celem podpisania umowy sprzedaży. Jeśli współwłaściciele nie są w stanie osiągnąć porozumienia co do wartości wspólnej rzeczy, pozostaje przeprowadzenie postępowania przed sądem, w ramach którego podstawową czynnością będzie zlecenie wyceny biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu. Następnie sprzedaż rzeczy wspólnej wykonuje komornik sądowy, który ogłasza licytację, która powinna wyłonić nabywcę. Uzyskaną w ten sposób ceną sprzedaży współwłaściciele dzielą się stosownie do przypadających im udziałów w prawie. Minusem takiego rozwiązania jest zwykle niższa cena sprzedaży niż ta, którą współwłaściciele mogliby uzyskać na tzw. wolnym rynku, a także ryzyko braku zainteresowanych nabyciem danej rzeczy w trybie licytacji komorniczej.

Czas i koszty trwania procesu

Koszty związane ze zniesieniem współwłasności zależne są od wybranego trybu przeprowadzenia sprawy. W przypadku aktu notarialnego konieczna będzie zapłata wynagrodzenia notariusza regulowanego stosownymi przepisami. Jeżeli w akcie notarialnym zostanie zawarte żądanie złożenia wniosku do sądu wieczysto-księgowego, wówczas notariusz pobiera również opłatę sądową, którą następnie wpłaca na rzecz właściwego sądu.


Z całą pewnością zniesienie współwłasności w formie aktu notarialnego jest rozwiązaniem szybszym, a notariusz czuwa nad prawidłowym ustaleniem wszystkich istotnych postanowień umowy, zebraniem niezbędnych dokumentów i przygotowaniem treści umowy o zniesieniu współwłasności.


Postępowanie sądowe może być droższe i dłuższe od notarialnego, chociaż to zależy do tego, czy jest spór między stronami co do wartości prawa. Czynnością powtarzającą się w tego typu postępowaniach, poza pozyskaniem opinii rzeczoznawcy majątkowego, jest również opinia geodety, który sporządzi projekt podziału nieruchomości, wydzieli nowe działki i nada im nową numerację, zatwierdzaną następnie we właściwym urzędzie. Koszt postępowania, w ramach którego niezbędne będzie uzyskanie obydwu opinii, w zależności również od ilości działek czy budynków podlegających podziałowi, może sięgać nawet 10.000 zł.


Ponadto wniosek o zniesienie współwłasności kierowany do sądu podlega opłacie, która wynosi 1.000 zł.

Podsumowanie

Postępowanie sądowe w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości zwykle jest postępowaniem czasochłonnym, skomplikowanym i może być kosztowne. Ponadto, jeśli przedmiot współwłasności był przedmiotem dziedziczenia, może okazać się konieczne uregulowanie spraw związanych z dziedziczeniem, aby ustalić aktualny krąg współwłaścicieli.

Dlatego też warto jest ustanowić pełnomocnika i powierzyć mu prowadzenie sprawy, aby zadbał nie tylko o kwestie formalne, ale przede wszystkim – o interesy reprezentowanego współwłaściciela, aby ostateczne rozstrzygnięcie było dla niego korzystne.

Zostaw komentarz: